Con riferimento agli immobili a destinazione catastale ordinaria è previsto, inoltre, il superamento del vano catastale, quale unità di riferimento. Quest’ultima sarà costituita dal metro quadrato di superficie.verrà fatta una suddivisione del territorio in «microzone», asciugatura radicale del sistema di vani, classi e categorie, ormai vecchio di 74 anni, e individuazione di immobili-tipo, ai quali applicare un algoritmo con variabili per personalizzare il valore patrimoniale. I tempi saranno lunghi, anche perché, pur procedendo con immobili campione, si tratta pur sempre di effettuare una ricognizione su 60 milioni di unità immobiliari.

 Il valore patrimoniale è la vera novità della riforma. Sarà fissato cominciando dai valori di mercato al metro quadrato, per la tipologia immobiliare relativa, rilevati probabilmente dall’Omi (Osservatorio immobiliare dell’agenzia del Territorio) , suddivisi in categorie quali

 gli immobili a destinazione catastale ordinaria (es. fabbricati abitativi): in base a un processo estimativo, basato sui metri quadrati, attraverso un processo statistico che tenga conto del valore di mercato, della localizzazione e delle caratteristiche edilizie. 

La delega fiscale prevede, quindi, l’abbandono dell’attuale sistema basato sul numero di vani; 

 immobili a destinazione catastale speciale (es. opifici): mediante un procedimento di “stima diretta” che faccia riferimento ai valori di mercato. 

 immobili di interesse storico: attraverso un procedimento estimativo che tenga in considerazione i maggiori oneri di manutenzione, i vincoli legislativi e l’apporto alla valorizzazione del patrimonio storico nazionale.

 A questo primo dato di fatto si applicano una serie di coefficienti (algoritmi) in successione: le scale, l’anno di costruzione, il piano, l’esposizione, il riscontro d’aria, l’affaccio, l’ascensore o meno, il riscaldamento centrale o autonomo (quest’ultimo abbassa il valore), lo stato di manutenzione Al valore ottenuto si applicherà una riduzione derivante dalle spese: manutenzione straordinaria, amministrazione, assicurazioni, adeguamenti tecnici di legge, eccetera. Queste si attestano, in media, sul 47-52 per cento. A questo punto il valore annuo al metro quadro verrà moltiplicato per la superficie e il risultato sarà la nuova “rendita catastale”.